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Welche Gefahr birgt eine nachträgliche Teilungserklärung, die sich nicht im Grundbuch wiederfindet?

Dr. Andreas Kremkus äußert sich in der Immobilien Zeitung (Ausgabe 2016/2017) zu den Folgen einer nachträglichen Teilungserklärung im Wohnungseigentumsrecht, die sich nicht im Grundbuch wiederfindet und deren Bedeutung für die Rechtsnachfolger von Eigentümern und nachträglich eintretende Wohnungseigentümer.

Es kommt immer wieder vor, dass erst Wohnungseigentum gebildet wird, z. B. durch vertragliche Vereinbarung (§ 3 WEG), und erst dann eine Teilungserklärung erstellt und von den Eigentümern beschlossen wird. Sie ist dann nicht per Grundbuch gesichert. Ist dort geregelt, dass für die Ausübung des Stimmrechts nicht das gesetzliche Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG), sondern das Werteprinzip nach Miteigentumsanteilen gilt, sind die ursprünglichen Wohnungseigentümer daran gebunden und fassen ihre Beschlüsse nach Miteigentumsanteilen.

Tritt nach dem Beschluss über die Teilungserklärung aber ein neuer Wohnungseigentümer der Gemeinschaft bei, kann er deren Beschlüsse erfolgreich anfechten. Er dringt mit der Begründung durch, dass die Teilungserklärung nicht im Grundbuch gewahrt und die Regelung in der Teilungserklärung für ihn nicht bindend ist. Als Folge davon gilt das gesetzliche Kopfprinzip.

Selbst wenn man in der Beschlussfassung über die Teilungserklärung eine schuldrechtliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer sieht, gilt diese Vereinbarung nur für diejenigen Wohnungseigentümer, die an der schuldrechtlichen Vereinbarung mitgewirkt haben (§ 10 Abs. 3 WEG). Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer, die an der Vereinbarung nicht mitgewirkt haben, sind an die Vereinbarung dagegen nicht gebunden.

Um dies zu vermeiden, ist es ratsam, nachträgliche Teilungserklärungen stets im Grundbuch abzusichern, damit sowohl Rechtsnachfolger von Eigentümern als auch nachträglich eintretende Wohnungseigentümer daran gebunden sind.